terça-feira, 5 de fevereiro de 2013

[CEF] - Como Financiar Construção pela CEF

Este blog  foi criado para amenizar o problema daqueles que buscam informações a respeito desta linha de financiamentos da Caixa. Devido falta de conhecimento do produto por parte dos canais de atendimento da Caixa, espero que seja útil e a todos.

A Casa Própria é o grande sonho da maioria dos Brasileiros e para realizar esta conquista, se assim como eu, você não possui muitos recursos ($),  ou ainda não ganhou na loteria, terá de optar pelo financiamento deste sonho.

Se tudo correr bem, em mais ou menos 8 meses espero que minha residência esta pronta. E sendo assim, darei por concluído as atividades neste blog.
Através deste blog, vou descrever os principais pontos que considerei importante para dar o chute inicial em busca do financiamento do já relatado Sonho. Gostaria de deixar claro que tudo que relato trata-se exclusivamente de uma experiência que tivemos, e sendo assim, não deverá ser considerado como garantia ou procedimento para tal realização. Qualquer dúvida, sempre procure a instituição na qual você pretende efetuar seu financiamento.

Apenas para que todos possam se situar em nosso perfil, nós temos um terreno quitado e a necessidade de uma casa pronta em menos de 24 meses (pois nossa filha nasceu e nossa atual casa(aluguel), era muito pequena). Como diz os adolescentes, nós “Estávamos na pista pra negocio”. A meta era a casa própria, seja ela, construída em nosso terreno, ou então, utilizando o mesmo como parte de pagamento para uma residência já pronta.
Vamos lá...
Para adquirir uma casa própria, existem várias formas como, por exemplo:
Pagamento “à Vista”: Como não tinha recursos para que pudesse comprar um imóvel à vista, logo descartamos esta opção.

Carta de Consórcio: O Consórcio é uma opção muito boa, porem, se fossemos contar com a Sorte de sermos contemplado via sorteio, não sei não! Para dar lance, demoraria muito já que não temos um valor muito alto de FGTS, então descartamos esta opção também.

Financiamento Imobiliário (Casa pronta ou na planta): Para nós também era uma boa, porem, em nossa cidade, notei que os imóveis estavam supervalorizados e o preço pedido não estava muito atrativo. E como o financiamento mobiliário será realizado num prazo de 35 anos e as parcelas iniciais não são baixas, não podemos ter dor de cabeça com construção mal feita, já que não sabemos como a casa foi construída.

Financiamento da Construção SBPE (aqui tudo começa): Esta modalidade de financiamento possui praticamente as mesmas taxas do Financiamento Habitacional convencional. É uma linha direcionada a construção de sua residência, na qual será provida por recursos da Caixa Econômica Federal, portanto, optamos por este financiamento (FINANCIAMENTO DE CONSTRUÇÃO EM TERRENO PRÓPRIO).
Se você não possui o terreno, não tem problema, a Caixa efetua dentro do mesmo financiamento a COMPRA DE TERRENO e sua CONSTRUÇÃO.

Após diversas leituras no site da Caixa, cheguei à conclusão de que este financiamento, para nossa situação, seria a mais adequado. O maior problema foi conseguir as informações necessárias para iniciarmos. Após inúmeras visitas juntos as agencias da Caixa Econômica Federal em minha região, era nítido a falta de informação e detalhes por parte do Gerente/Atendente. Para algumas dúvidas, tínhamos mais de uma resposta diferente (um absurdo). Este financiamento não é um produto que sai com uma frequência muito grande nas agencias devido aos tramites burocráticos que o envolvem, então, é normal você "não encontrar" funcionários da Caixa que dominem as informações de ponta-a-ponta.
Devido a grande dificuldade que tive em adquirir informações sobre o Financiamento vou relatar a experiência que tive.
Vamos lá...

Primeiramente vou descrever o que é o Financiamento e como funciona. Este financiamento foi criado para financiar a obra de sua residência através de recursos providos pela Caixa. Para que você tenha seu financiamento aprovado, será necessário ter um terreno em seu nome(se não tiver, você pode incluir o valor da compra dele no financiamento), um projeto de construção devidamente aprovado na prefeitura, um responsável técnico pela obra, possuir renda compatível com o valor solicitado para a construção, não possuir outros imóveis em seu nome(se você tiver, não poderá usar o FGTS para o financiamento), não ter mais de 80 anos,  possuir uma planilha de Cronograma Físico-Financeira da Obra(planilha cedida pela Caixa que deverá ser preenchida pelo responsável da Obra), dentre outros detalhes.

( Se precisar de um engenheiro experiente na elaboração da Planilha, mande-me um email: nossacasa2013blogspot@gmail.com que eu passo o contato para que você solicite um orçamento)


Meu arquiteto me passou o contato de um colega dele que já havia feito sua casa com este financiamento e a conversa que tive com esta pessoa,  valeu muito mais do que as horas e horas perdidas indo até “as  agencias” da caixa para levantar a informação. As gerencias  e equipes de atendimento da agencias conhecem o financiamento porem, qualquer pergunta que saía um pouco do padrão, já era motivo para que fosse aberto um chamado no departamento especializado em busca da resposta, e tal resposta a vezes demorava dias/semanas.

Agora vou descrever cada etapa que utilizei para concluir o financiamento, começando pelos documentos necessários:

1-Ficha Cadastro Pessoa Física: Este é um formulário que contem todas as suas informações pessoais e dados pertinentes a aprovação de seu financiamento, é disponibilizada pela Caixa. Você preenche e imprime e assina. No meu caso, eu me minha esposa preenchemos fichas separadas,  pois como ambos somos registrados somamos nossas rendas. Lembre-se de lançar os gastos fixos (luz, telefone, água, aluguel) apenas em uma das planilha. Se você não souber o significado de algum campo, peça para seu Gerente marcar (lápis) quais informações você deve ou não colocar no formulário.

2-Transferir a escritura de meu terreno para meu nome: Como disse, eu já tinha o terreno, porem, o mesmo não estava devidamente escriturado em meu nome (contrato de gaveta). Para este procedimento, procurei a imobiliária aonde havia efetuado a compra do Terreno e juntamente com os documentos pessoais e contrato de Compra e Venda, nos dirigimos até o cartório mais próximo e demos entrada ao processo de transferência da escritura e matricula para meu nome.  O valor de transferência de escritura é tabelado, então você pode saber antes mesmo de ir ao cartório quanto você irá gastar. Se possível, leve junto com os demais documentos o NUMERO DE INSCRIÇÃO contido no IPTU ou então uma própria cópia do IPTU. Como eu ainda não havia recebido o primeiro IPTU de meu terreno, a prefeitura me enviou via e-mail mesmo o numero. Em 60 dias eu estava com a Escritura e Matricula em mãos.

3-Projeto Arquitetônico: O projeto arquitetônico, resumidamente é o desenho de sua obra (como se fosse a planta, porem sem muitos detalhes(ou com mais detalhes)).  Se a sua necessidade é uma casa com 2 ou 3 quartos,  1 ou 2 suítes, 3 ou 4 espaços para garagens tudo isso deverá ser passado para o Engenheiro/Arquiteto que você irá contratar para que aprove seu projeto na prefeitura, esta fase chama-se  “Estudo Preliminar”.
Neste momento você está tirando de sua cabeça à ideia de como você quer sua casa e colocando-as no papel. Depois que você passou todas as suas ideias e expectativas para o Engenheiro/Arquiteto, este irá fazer um desenho esboço (anteprojeto) do que ele entendeu e mediante sua aprovação,  ele irá gerar um “Projeto Legal” que se trata do projeto pronto para ser "enviado" a prefeitura. Em 2 meses eu estava com o projeto arquitetônico em mãos.

4-Alvará para Construção: Este item nada mais é do que a aprovação de construção junto à prefeitura de sua cidade. Através do “Projeto Legal” gerado pelo seu Engenheiro/Arquiteto e juntamente com outras informações levantadas por ele seu projeto está apto a receber esta aprovação. O processo de liberação de obras varia de prefeitura para prefeitura, mas se você contratar um profissional que já esteja acostumado com estes procedimentos será tranquilo. Devido a época que demos entrada(férias) a prefeitura demorou mais do que o normal, mas foi relativamente rápido, em 60 dias estava com o Alvará em mãos.

5-ART (Anotação de Responsabilidade Técnica):  Este documento deverá ser gerado pelo responsável da Obra (Engenheiro/Arquiteto). O intuito deste documento é identificar junto ao órgão regulamentador a autoria do projeto ao responsável técnico, ou seja, estamos também formalizando a existência do projeto de sua obra. Este documento é realizado através de um formulário On-Line e possui uma taxa a ser para. O Responsável deverá gerar duas ART’s, uma pela autoria do Projeto, outra informando que ele é o responsável pela obra. Anexe junto a estes documentos os comprovantes de pagamento da taxa.

6-Planilhas de Acompanhamento da Caixa: Estas planilhas são fornecidas pela própria Caixa Econômica, e você deve enviar para seu responsável Técnico para que ele descreva como será realizada a sua obra, quais as quantidades e tipos de materiais e qual o cronograma sugerido para sua construção. Esta planilha contem as seguintes informações:
Especificação: Informações detalhadas sobre as técnicas de construção e tipos de materiais que serão utilizados na obra
Orçamento: Informações pertinentes a quantidade e Valores dos materiais que serão utilizados na obra. Através desta informação é possível saber qual o valor de cada etapa da Obra.
Cronograma: Indica previamente o cronograma que sua obra irá seguir. Será descrito qual o percentual de término de cada item em cada etapa (visita).

Aconselho que efetuem a contração de um profissional que já esteja habituado com este tipo de financiamento, para evitar que o documento fique indo e voltando devido a algum lançamento discrepante na planilha. Planejamento nunca e demais, e através destas planilhas você terá uma visão geral sobre a parte financeira de sua obra.  É através deste cronograma que a Caixa vai liberar os recursos para as etapas de sua obra.
Ok, os documentos mais complexos já foram levantados, agora você precisará separar  os outros documentos pessoais (RG, CPF, Endereço, IRPF...etc)  e referentes a comprovação de Renda. Acredito que estes itens não precisem de uma descrição detalhada já que se trata de informações pessoais. Mas a dica é, quando for levar os documentos para sua Agencia, marque um dia com seu Gerente para que ele o ajude a fazer um checkList do que você já levantou, caso falte alguma coisa você já ficará sabendo, para posteriormente agendar a entrega completa e formal.

Maravilha agora já temos grande parte dos documentos necessários para o financiamento que são:
·         Ficha Cadastro Pessoa Física.
·         Escritura do terreno e sua Matricula.
·         Projeto Arquitetônico Aprovado na Prefeitura.
·         ART’s de Projeto e Execução devidamente pagas.
·         Planilhas de Cronograma preenchidas.
·         Documentos Pessoais e Comprovantes de Renda e Endereço.
Agora basta levar TUDO de forma bem organizada (pra ajudar) até sua agencia da Caixa Econômica Federal. Aconselho que você agrupe todas as informações por pessoa (caso haja mais pessoas integrando o financiamento) e depois pelo Terreno. Se todos os documentos estivem em ordem, o gerente solicitará para que um Engenheiro cadastrado junto a Caixa efetue uma visita até seu terreno para que seja gerado um laudo de avaliação. Esta visita por parte do engenheiro pode ocorrer em até 7 dias uteis (a partir do aceite do profissional). Neste laudo será descrito o valor de mercado do seu terreno, e também, quanto ele valerá (estimativa) quando seu projeto for executado e concluído. Isso vai servir de parâmetro, dentre outras coisas para saber, por exemplo, se sua obra (terreno + construção concluída) não ultrapassará o teto estabelecido como limite para financiamento no SFH(Sistema Financeiro de Habitação) com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) que é de 500Mil.

Um ponto importante que deve ser lembrado é que a Caixa financia no MÁXIMO 90% de sua obra, e exige um valor de entrada de 10% (dependendo se sua renda). Ou seja, se você descrever que precisará de 100mil de financiamento, entenda que você terá que pagar  10Mil de entrada(correspondente aos 10% citados) e posteriormente receber os 90Mil do financiamento (correspondente aos 90% que o banco Financia).

O valor da obra (financiamento) será descrita nas planilhas disponibilizadas pela Caixa, conforme expliquei acima. O valor da parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da “RENDA BRUTA FAMILIAR”, ou seja, some os rendimentos comprováveis de todos os incluídos no financiamento e multiplique por 0,3 ( 30% ),  a parcela não pode ultrapassar este valor. Caso a parcela do financiamento ultrapasse o limite de 30% da Renda Bruta, este excedente será atribuído no valor de entrada. Aí vai do proponente (você que está contratando o financiamento) julgar se este valor de entrada não vai atrapalhar sua vida, caso contrário, veja a possibilidade de diminuir o valor solicitado para a obra.

Pronto, documentos entregues, projeto aprovado pela Caixa, e agora?
Agora, sua agencia irá entrar em contato com você novamente agendando sua entrevista. Nesta entrevista será a modo de confirmar todos os documentos e informações (juntamente com o Laudo realizado pelo engenheiro) e também, abrir sua conta corrente na caixa, caso o proponente ainda não a possua. No dia da assinatura do contrato, é necessário efetuar o pagamento da "Taxa de Abertura de Contrato" no valor de R$ 550,00 e também o valor do seguro referente a primeira parcela do financiamento (em media uns R$ 50,00).

Com o contrato assinado, você precisa começar a obra imediatamente para que possa cumprir o cronograma assinado.  Os pagamentos serão depositados em sua conta-poupança da Caixa. Geralmente as visitas dos Engenheiros da Caixa são realizadas mensalmente ou a cada término de etapa(descritas em seu cronograma) e os recursos ($$) só são liberados para você ao término da Etapa.
  
Dúvida: Mas se o dinheiro de cada etapa só é liberado ao termino dela, de onde virá o dinheiro da primeira etapa se o dinheiro só vem depois?
Resposta: De seus próprios recursos. Ou seja, você precisa ter um dinheirinho guardado para poder levar estes primeiros 30dias de obra por conta própria. Neste primeiro mês, vale a pena considerar o uso de cartões de crédito, cheques pré-datados e aquele famoso prestigio que só você tem com o dono da loja de material para construção no qual atenderá sua obra. Mediante um cheque caução tudo é possível. Qualquer tipo de pagamento pra 35 dias a frente é valido, pois em busca do sonho da casa própria vale pena todos os esforços.

Mais um ponto de Atenção: As visitas dos Engenheiros da Caixa são pagos pelo proponente (você!) e tem o valor fixo de R$ 150,00 (diferente do que havia sido publicado aqui aonde informei que o valor era 3% do valor liberado pela etapa).
Já me deparei com dezenas de relatos pela internet de pessoas que iniciaram as obras e foram gerando boletos para pagamento pré-datado de 30 dias, por exemplo, e depois acabaram se enrolando.

Duvida: Mas se eu terei uma etapa por mês e o pagamento é feito ao termino da etapa, pode haver atraso no pagamento por parte da Caixa?
Resposta: O problema é que a partir da data de solicitação da visita do Engenheiro da Caixa, este tem o limite de 5 dias para ir até a obra para efetuar a vistoria. Após a vistoria, considere que a Caixa pode demorar mais 1 ou dois dias para depositar em sua conta o valor da etapa. Imagine que o engenheiro foi na tua obra no último dia estabelecido como limite (5º dia) e este dia ainda caiu numa Quinta-Feira, ou seja, a Caixa vai processar esta informação na Sexta-Feira, o seu dinheiro só será creditado em tua conta na Segunda-Feira (8 dias após os termino dos 30dias de sua etapa).  Dá para imaginar os possíveis problemas que você terá em relação as contas que não possuem data de vencimento volátil, certo ?

É muito importante ter esta atenção e se possível solicitar a visita do engenheiro com um ou dois dias de 
antecedência (claro, desde que sua obra esteja em dia).

Entrada do Financiamento: Como informado acima, a CEF financia 90% da obra, ficando então, 10% a ser considerado como Entrada. Se você não possuir todo o valor da entrada, fique calmo, pois você pode utilizar seu FGTS(e de sua esposa/marido) como abatimento. Lembrando que para fazer uso do FGTS na entrada do financiamento, não pode haver edificação no lote, ou seja, a construção deve estar sendo iniciada do zero.


*** Alteração: Adicionado em 19/02/2013
Caso haja algum item já iniciado na obra(serviços preliminares, Documentação, Terraplenagem, Projetos..etc) e este já conste como EXECUTADO em sua planilha de cronograma, este valor pode abater o valor de Entrada do Financiamento  (os 10%). É uma boa estratégia para diminuir o valor a ser pago na entrada.

*** Alteração: Adicionado em 01/04/2013
(( Pontos de Atenção para a liberação da primeira parcela. ))
1) - Após a assinatura do Contrato, o mesmo deverá ser registrado no Cartório de Imoveis  de sua cidade para que a Primeira parcela seja autorizada. O processo de registro do contrato demora em média uns 10 dias, caso não haja nenhum tipo de Recusa. Em meu caso, o contrato saiu com o nome de solteira de minha esposa, e devido a isso, precisei ir até a agencia, corrigir e leva-lo novamente ao cartório. O valor desta tarefa não é passado por telefone pela maioria dos Cartórios, já que o mesmo se trata de um percentual sobre o valor do Contrato. O preço médio de registro de um contrato de 200Mil, por exemplo, atualmente(Março/2013) é de R$ 1.500,00, sendo assim, programa-se para este gasto.

2) - É necessário recolher um valor de INSS dos funcionários da Obra através de uma guia GPS, na qual eu expliquei em outro tópico neste blog como pode ser feita.


*** Alteração: Adicionado em 21/10/2013
Mais um ponto importante
Dúvida: Meu engenheiro distribuiu a obra em 12 meses no cronograma , fora a visita do Engenheiro da CEF e INSS, preciso pagar mais alguma coisa mensalmente ?
Resposta: Sim, você paga o juros do valor já emprestado a você no decorrer dos meses, e este juros não amortiza seu saldo devedor. Por isso, se possível, utilize o menor prazo possível em seu cronograma(é claro desde que vc consiga cumpri-lo), pois assim você pagará menos juros. No meu caso, eu reduzi meu cronograma em 4 meses (havia feito em 11), e só com essa redução, deixei de pagar uns 6Mil de juros. Então fica a dia!

Existem outros pontos e detalhes que seria interessante abordar, porem, considero que ficará muito longo este tópico. Todo o texto que estou publicando é um ótimo material de leitura para você que está querendo um Financiamento de Construção e não está conseguindo encontrar informação para este procedimento com facilidade. Se eu tivesse encontrado um relato deste quando começei a pesquisar dobre o assunto,  minha vida teria ficado mais fácil (...rs)



Espero deixar um legado de informações suficientemente boas para que todos possam se inteirar sobre os mínimos detalhes deste emblemático produto da CEF.

Vale lembrar que tudo o conteúdo postado é apenas o relato de uma experiência pessoal que tive. As informações aqui contidas não substitui a visita a uma agência e todas as explicações fornecidas diretamente pela instituição bancária.

Abraço!
Geraldo.