terça-feira, 16 de abril de 2013

[CEF] - O que seria Matricula, Habite-se e Averbação

Ola Pessoal,

Irei descrever um pouco sobre alguns documentos que tanto escutamos falar no decorrer de nossa Obra mas que de repente nós não temos pleno conhecimento sobre eles, que são:

1) - Matricula da Terreno.
A matrícula é o documento que reflete os dados do imóvel nos livros do cartório. É na matricula que seu imóvel é individualiza e identificado mediante sua localização. Todo evento de Averbação de Obras, Compra e Venda será adicionado na Matricula.

2) - Habite-se
A certidão de Habite-se é emitida pela Prefeitura da cidade aonde foi feita a obra mediante uma avaliação para verificar se a mesma foi executada exatamente da mesma forma que seu Alvará de Construção previa. Em outras palavras atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências (legislação local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.

3) - Averbação
Averbação nada mais é do que uma "Anotação" de algum evento junto ao registro do Imóvel. Quando você concluir sua obra você precisará fazer uma Averbação da área construída junto a Matricula, ou seja, será feita uma "Anotação" informando que a partir de agora existe um Edificação no terreno.

Quando você efetua uma Averbação, seu IPTU passa de Territorial para Predial, consecutivamente passa a ser mais caro.

Quando o morador não vai investir em financiamento, nem for sacar o FGTS e não pretende vender a construção no futuro, não é necessário fazer averbação. Porem pode haver fiscalização por parte da Prefeitura e a mesma poderá alterar o IPTU para Predial.

Se a obra é financiada e haverá saque do fundo de garantia inclusive para ampliação ou reforma, a averbação é obrigatória.

Abraço,
Geraldo.


domingo, 14 de abril de 2013

[CEF] - Como cadastrar a Obra na Receita Federal (CEI)

Recebi a alguns dias, questionamentos referente a formalização dos funcionários (Pedreiro e Ajudante) no canteiro de obras.

E após algumas pesquisas cheguei a conclusão que para fazermos uma obra residencial legalizada executando todas as premissas estabelecidas pelo governo e CEF(no caso de financiamentos) é realmente muito complicado, pois se não houver os conhecimentos básicos adequados você poderá arcar com multas e encargos desnecessário. 


Registrar a Obra na Receita(CEI).
O Registro de sua obra junto a Receita se faz necessário, para que a RFB(Receita Federal do Brasil) possa saber que existe uma obra em andamento e que para esta, precisará efetuar os devidos recolhimentos de tributos referente a INSS das pessoas que estarão trabalhando nela.

Acredito que antes de explicar como fazer, é interessante saber o que é isso:
Existe uma  Lei (9.476/97), aonde informa que todos os municípios devem fornecer à Receita Federal do Brasil a relação dos Àlvaras de Construção e Habite-se ( ou Certificado de Conclusão de Obra) concedidos pelo órgão público. Isso significa que quando você recebe o alvará de construção de sua prefeitura, esta já pode ter informado para a Receita que existe uma obra associada a você. 

Para cadastrar a obra na receita você precisará gerar uma CEI (Cadastro Específico do INSS), e isso é muito simples, basta acessar o site http://www2.dataprev.gov.br/ceiweb/index.view
informar seu CPF e cadastrar uma senha (através da opção "Clique aqui para cadastrar uma senha").
Ao cadastrar uma senha, você será redirecionado para uma tela aonde aparecerá todas as CEI's cadastradas em seu CPF. Conforme informei acima, a maioria das prefeituras já associam sua obra em seu CPF automaticamente. É provável que o campo "Início de Atividade" da CEI existente esteja próxima a data de expedição do Alvará fornecido pela prefeitura.

Caso sua obra ainda não tenha uma CEI, não tem problema, você pode incluir uma, para isso basta clicar no botão "Gerar nova Matrícula CEI" e adicionar todas as informações pertinentes a sua obra. Se precisar de ajuda no canto superior direito existe um link de "Ajuda".

Agora que você já possui sua CEI, você poderá formalizar/legalizar através de registro de Carteira, todos os funcionários de sua Obra, pois o Recolhimento do INSS será associado a sua CEI. E são estes recolhimentos de INSS que a CEF pede para fazer a liberação dos valores associados a Etapa.



A partir de agora você pode estar com algumas dúvidas, e prevendo algumas delas, darei algumas orientações:
1) - Como eu registro o pessoal da obra ? / Como pago os tributos ? / Como começar ?
RESPOSTA: O procedimento de registro é um pouco complicado, aconselho que você leve as carteiras de trabalho para um CONTADOR, e solicite a ele esses registros. Sendo assim ele fará um contratinho de trabalho, controle de folha de pagamento, fazer a GFIP, recolher o FGTS, recolhimento de INSS e a contribuição sindical(se necessário) sobre a remuneração dos empregados de sua obra.  Ele também irá gerar as faturas/boletos dos devidos recolhimentos e passar para você de forma pronta.

2) - Eu contratei uma Empreiteira/Construtora, o que devo fazer ?
RESPOSTA: Se você contratou uma empreiteira provavelmente os funcionários dela deverão ser todos registrados, basta solicitar para a empreiteira que associe os profissionais da obra em CEI, e solicitar uma cópia do recolhimento do INSS para apresentar a CEF.

3) - Eu contratei um pedreiro(pessoa física) que possui uma determinada equipe, o que devo fazer ?
RESPOSTA: Se você contratou um pedreiro (pessoa física), o procedimento é o mesmo, você deve registrar ele e toda a equipe.

4) - Eu sou o pedreiro e toda a equipe são meus familiares, preciso registrar também ?
RESPOSTA: Sim.

5) - E se eu fingir que não sabia de nada e não registrar ninguém ?
RESPOSTA: Esta é dúvida que com certeza muita gente se identificará, portanto deixei esta questão por último. Não tem como fugir do INSS da obra, se você ou a prefeitura cadastrou uma CEI, a Receita já tem as informações da sua obra (área construída e padrão adotado na construção) e esta por sua vez saberá direitinho como cobrar os impostos. 

Se você simplesmente não registrar os funcionários e não recolher o INSS durante a obra, você pode sem problema algum, recolher ao termino dela. Quando você for dar baixa em sua CEI, você precisará preencher um formulário DISO que constará as informações naturais de conclusão de sua Obra. E neste momento você poderá solicitar a receita o valor a ser acertado para a regularização. Se você não pagar o INSS da obra você não conseguirá uma CND(Certidão Negativa de Débito) já que vc possui um debito de INSS em aberto. Você conseguirá tirar o HABITE-SE de sua residencia normalmente, porque o INSS não tem a ver com o Habite-se.

A Receita possui algumas formulas para calcular o INSS de sua obra que vai de acordo com um percentual do valor da área construída X CUB (Custo Unitário Básico da Construção), caso você deseje em efetuar o pagamento do INSS apenas no final da obra.

Agora um ponto muito importante é que, quando você registra os funcionários e recolhe o INSS durante a obra, você está dando para o profissional todo o respaldo da previdência Social em casos de acidentes na obra. E o melhor de tudo é que o valor gasto no total dos registros, será abatido no valor que será emitido pela receita na baixa da CEI.

Sendo assim, imagine que ao termino da obra você gastou com o registro de apenas um Funcionário, por exemplo R$ 5.000,00, quando você for recolher o INSS na receita, vc terá o desconto destes R$ 5.000,00 no valor que estiver em aberto, seu seja, pagará apenas a diferença.

Pensando por este lado, se você terá de pagar o INSS de qualquer forma, se você pagar apenas ao término da obra você deixou todos os trabalhadores da obra descobertos de forma desnecessária, porque o valor a ser pago de tributos será o mesmo.

Ok, se você ainda preferir por efetuar o pagamento do INSS só ao termino da obra, você não terá o gasto de contador e não comprometerá seu orçamento mensal com encargos, porem, você corre alguns riscos, como por exemplo:
- Processo trabalhistas.
- Fiscalização.
- Acidentes na Obra.


Para finalizar (que o negócio está ficando extenso demais) se decidir que não vai registrar os funcionarios, a CEF irá precisar todo mês de uma Guia de Recolhimento do INSS para poder liberar a parcela de sua etapa, você pode, dentro de suas possibilidades efetuar um pagamento de um valor qualquer para poder comprovar junto a Caixa.

Você pode parcelar o debito junto a Receita Federal em ate 60 parcelas, ao término da obra NÃO será liberada a CND ( Certidão Negativa de Debitos) e sim a Certidão Positiva com Efeitos de Negativa ( CPDEN) que diz que você tem um débito mas que o mesmo encontra-se parcelado.

O Habite-se é emtido pela prefeitura municipal e nao tem nada a ver com o INSS, é possível nao pagar mensalmente o INSS e sem problemas algum conseguir o Habite-se. 

Após pago o valor do INSS total , sera emitida a CND a qual vc necessita para averbar a sua construção junto ao Cartorio de Registro de Imóvel.


Abraço a Todos
Geraldo

Fontes: Fiscal da Receita  http://elielfernandes.wordpress.com