domingo, 14 de abril de 2013

[CEF] - Como cadastrar a Obra na Receita Federal (CEI)

Recebi a alguns dias, questionamentos referente a formalização dos funcionários (Pedreiro e Ajudante) no canteiro de obras.

E após algumas pesquisas cheguei a conclusão que para fazermos uma obra residencial legalizada executando todas as premissas estabelecidas pelo governo e CEF(no caso de financiamentos) é realmente muito complicado, pois se não houver os conhecimentos básicos adequados você poderá arcar com multas e encargos desnecessário. 


Registrar a Obra na Receita(CEI).
O Registro de sua obra junto a Receita se faz necessário, para que a RFB(Receita Federal do Brasil) possa saber que existe uma obra em andamento e que para esta, precisará efetuar os devidos recolhimentos de tributos referente a INSS das pessoas que estarão trabalhando nela.

Acredito que antes de explicar como fazer, é interessante saber o que é isso:
Existe uma  Lei (9.476/97), aonde informa que todos os municípios devem fornecer à Receita Federal do Brasil a relação dos Àlvaras de Construção e Habite-se ( ou Certificado de Conclusão de Obra) concedidos pelo órgão público. Isso significa que quando você recebe o alvará de construção de sua prefeitura, esta já pode ter informado para a Receita que existe uma obra associada a você. 

Para cadastrar a obra na receita você precisará gerar uma CEI (Cadastro Específico do INSS), e isso é muito simples, basta acessar o site http://www2.dataprev.gov.br/ceiweb/index.view
informar seu CPF e cadastrar uma senha (através da opção "Clique aqui para cadastrar uma senha").
Ao cadastrar uma senha, você será redirecionado para uma tela aonde aparecerá todas as CEI's cadastradas em seu CPF. Conforme informei acima, a maioria das prefeituras já associam sua obra em seu CPF automaticamente. É provável que o campo "Início de Atividade" da CEI existente esteja próxima a data de expedição do Alvará fornecido pela prefeitura.

Caso sua obra ainda não tenha uma CEI, não tem problema, você pode incluir uma, para isso basta clicar no botão "Gerar nova Matrícula CEI" e adicionar todas as informações pertinentes a sua obra. Se precisar de ajuda no canto superior direito existe um link de "Ajuda".

Agora que você já possui sua CEI, você poderá formalizar/legalizar através de registro de Carteira, todos os funcionários de sua Obra, pois o Recolhimento do INSS será associado a sua CEI. E são estes recolhimentos de INSS que a CEF pede para fazer a liberação dos valores associados a Etapa.



A partir de agora você pode estar com algumas dúvidas, e prevendo algumas delas, darei algumas orientações:
1) - Como eu registro o pessoal da obra ? / Como pago os tributos ? / Como começar ?
RESPOSTA: O procedimento de registro é um pouco complicado, aconselho que você leve as carteiras de trabalho para um CONTADOR, e solicite a ele esses registros. Sendo assim ele fará um contratinho de trabalho, controle de folha de pagamento, fazer a GFIP, recolher o FGTS, recolhimento de INSS e a contribuição sindical(se necessário) sobre a remuneração dos empregados de sua obra.  Ele também irá gerar as faturas/boletos dos devidos recolhimentos e passar para você de forma pronta.

2) - Eu contratei uma Empreiteira/Construtora, o que devo fazer ?
RESPOSTA: Se você contratou uma empreiteira provavelmente os funcionários dela deverão ser todos registrados, basta solicitar para a empreiteira que associe os profissionais da obra em CEI, e solicitar uma cópia do recolhimento do INSS para apresentar a CEF.

3) - Eu contratei um pedreiro(pessoa física) que possui uma determinada equipe, o que devo fazer ?
RESPOSTA: Se você contratou um pedreiro (pessoa física), o procedimento é o mesmo, você deve registrar ele e toda a equipe.

4) - Eu sou o pedreiro e toda a equipe são meus familiares, preciso registrar também ?
RESPOSTA: Sim.

5) - E se eu fingir que não sabia de nada e não registrar ninguém ?
RESPOSTA: Esta é dúvida que com certeza muita gente se identificará, portanto deixei esta questão por último. Não tem como fugir do INSS da obra, se você ou a prefeitura cadastrou uma CEI, a Receita já tem as informações da sua obra (área construída e padrão adotado na construção) e esta por sua vez saberá direitinho como cobrar os impostos. 

Se você simplesmente não registrar os funcionários e não recolher o INSS durante a obra, você pode sem problema algum, recolher ao termino dela. Quando você for dar baixa em sua CEI, você precisará preencher um formulário DISO que constará as informações naturais de conclusão de sua Obra. E neste momento você poderá solicitar a receita o valor a ser acertado para a regularização. Se você não pagar o INSS da obra você não conseguirá uma CND(Certidão Negativa de Débito) já que vc possui um debito de INSS em aberto. Você conseguirá tirar o HABITE-SE de sua residencia normalmente, porque o INSS não tem a ver com o Habite-se.

A Receita possui algumas formulas para calcular o INSS de sua obra que vai de acordo com um percentual do valor da área construída X CUB (Custo Unitário Básico da Construção), caso você deseje em efetuar o pagamento do INSS apenas no final da obra.

Agora um ponto muito importante é que, quando você registra os funcionários e recolhe o INSS durante a obra, você está dando para o profissional todo o respaldo da previdência Social em casos de acidentes na obra. E o melhor de tudo é que o valor gasto no total dos registros, será abatido no valor que será emitido pela receita na baixa da CEI.

Sendo assim, imagine que ao termino da obra você gastou com o registro de apenas um Funcionário, por exemplo R$ 5.000,00, quando você for recolher o INSS na receita, vc terá o desconto destes R$ 5.000,00 no valor que estiver em aberto, seu seja, pagará apenas a diferença.

Pensando por este lado, se você terá de pagar o INSS de qualquer forma, se você pagar apenas ao término da obra você deixou todos os trabalhadores da obra descobertos de forma desnecessária, porque o valor a ser pago de tributos será o mesmo.

Ok, se você ainda preferir por efetuar o pagamento do INSS só ao termino da obra, você não terá o gasto de contador e não comprometerá seu orçamento mensal com encargos, porem, você corre alguns riscos, como por exemplo:
- Processo trabalhistas.
- Fiscalização.
- Acidentes na Obra.


Para finalizar (que o negócio está ficando extenso demais) se decidir que não vai registrar os funcionarios, a CEF irá precisar todo mês de uma Guia de Recolhimento do INSS para poder liberar a parcela de sua etapa, você pode, dentro de suas possibilidades efetuar um pagamento de um valor qualquer para poder comprovar junto a Caixa.

Você pode parcelar o debito junto a Receita Federal em ate 60 parcelas, ao término da obra NÃO será liberada a CND ( Certidão Negativa de Debitos) e sim a Certidão Positiva com Efeitos de Negativa ( CPDEN) que diz que você tem um débito mas que o mesmo encontra-se parcelado.

O Habite-se é emtido pela prefeitura municipal e nao tem nada a ver com o INSS, é possível nao pagar mensalmente o INSS e sem problemas algum conseguir o Habite-se. 

Após pago o valor do INSS total , sera emitida a CND a qual vc necessita para averbar a sua construção junto ao Cartorio de Registro de Imóvel.


Abraço a Todos
Geraldo

Fontes: Fiscal da Receita  http://elielfernandes.wordpress.com

33 comentários:

  1. Nossa,mais um assunto esclarecido. Vc já pode começar a dar consultoria sobre financiamento. Aproveito para perguntar se vc sabe como se calcula o ISS, porque no final da obra tem que pagar tb.
    Parabéns pelo blog.

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    1. Ola Sonia, quem dera hein...rs

      Então o ISS(Imposto Sobre Serviço) está junto com as taxas que irá pagar quando for retirar o "Alvará de Construção" junto a sua prefeitura. Essas taxas podem variar de cidade para cidade, mas se você já tem a Área a ser construída, basta entrar em contato na área de Obras de seu município e solicitar um simulação dos tributos a serem recolhidos.

      Abraço!
      Geraldo.

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  2. Geraldo,
    nesses dois anos de pesquisas sobre tudo o que envolve o "maravilhoso mundo da construção", sobretudo no que se refere a financiamentos, é a primeira vez que encontro um blog tão esclarecedor como o seu.Parabéns mesmo! Serviu principalmente para eu ver que não vou dar conta dessa modalidade de financiamento da CEF!! Eu não tenho nervos para tanto!!!

    Grande abraço,acompanharei sua obra até o fim, tô doida para ver como está ficando!!!

    Lu

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    1. Ola Lu, obrigado pelo elogio.

      Pois é o processo é bastante burocrático a para que você possa estar apto a consegui-lo envolve muitas variáveis, a mais eminente realmente a paciência...rs Mesmo assim vale a pena devido a estarmos em épocas de juros são baixo(Selic).

      Boa sorte em sua empreitada também.

      Fique com Deus!

      Geraldo.

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    2. Geraldo, e para dar Baixa no CEI, você sabe o passo a passo que devo seguir ?

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  3. Geraldo, meu amigo, parabéns pela postagem. Quando o assunto é imposto tudo parece complicado, mas com sua explicação tudo ficou mais claro. Tanto que, acessei o site da previdência para fazer uma consulta de CEI e recebi a seguinte mensagem:

    "Nenhuma matrícula CEI cadastrada. Clique no botão abaixo para gerar".

    Portanto, eu não tenho nenhuma matrícula cadastrada. Você acha melhor gerar agora ou esperar mais um pouco?


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    1. Eaê Léo blz !?
      Se você ainda não começou a obra não precisa fazer não. Quando você for fazer uma GPS(guia de recolhimento de Inss) você precisará do numero da CEI(pois é assim que você associa o recolhimento na sua Obra), mas por enquanto não é necessário. Você precisará imprimir essa CEI e levar na Caixa, mas isso só quando estiver próximo da data de termino da primeira etapa, mas aí você aproveita a viagem pra levar o GPS com o recolhimento do INSS.

      Abraço
      Geraldo.

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  4. Blzera! Graças a Deus. Cara, obrigado pela dica. Vou fazer isso mesmo. Abraço.

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  5. HÁ TEMPOS QUE PROCURAVA UMA EXPLICAÇÃO PARA O RECOLHIMENTO DO INSS REFERENTA À CONSTRUÇÃO E NÃO OBTINHA, OBRIGADA PELO ESCLARECIMENTO. A DÚVIDA FICOU EM RELAÇÃO A QUANTIDADE DE EMPREGADOS REGISTRADOS. Na hipótese de eu possuir um ou mais empregados que não foram registrados ao tempo da construção. Ao pagar o INSS pagarei sobre quantos empregados? Registrar um ou mais empregados não gastaria mais?

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  6. Olá,

    O valor de INSS você paga ao termino da obra diretamente na Receita e lá eles fazem um calculo em cima da área construída de sua residência e já descontam o valor que por ventura você tenha recolhido de INSS no periodo da Obra.

    No dia que você for na receita, você leva os comprovantes de pagamento que vc já fez(caso tenha feito). Para este calculo não é levado em consideração a quantidade de pessoas que trabalharam na tua obra. A receita apenas vai pegar a área total e lhe fornecer uma guia para pagamento.

    Caso você tenha recolhido INSS de algum empregado no decorrer da obra, você poderá descontar no valor desta GUIA DE ARRECADAÇÃO o valor que vc já recolheu.

    Abraço!
    Geraldo.

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  7. Caro Geraldo,

    Inicialmente te parabenizo pelo blog. Muito útil e esclarecedor.

    Quanto ao INSS ficou claro. Mas quanto ao FGTS ? A Caixa não exige o comprovante de recolhimento do FGTS dos pedreiros para liberação das parcelas ?

    Desde já agradeço.

    Abraço,

    José Roberto

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    1. Ola José Roberto, não exige não. Até porque você optar pelo pagamento completo ao término da obra.

      Você apresentará apenas o primeiro um recibo de recolhimento em cima do menor valor possível.


      abraço
      Geraldo.

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  8. Caro Geraldo, por favor tire algumas dúvidas minhas , tenho um financiamento de reforma com ampliação e minha construção fica entorno de 70m² com cub aqui do Rj de 1160,00 o valor calculado por uma planilha que encontrei na net(http://nossacasarenatoegi.blogspot.com.br/2011/05/planilha-para-calcular-inss-da-obra.html) me deu um valor em torno de 1200,00 , este valor é pago uma vez só a receita ou posso optar por pagar a guia de recolhimento de inss mensal com um valor determinado (200,00) todos os 6 meses da obra até acabar o cronograma e no final acertar as diferenças com a receita .
    Gostaria de saber se eu fizer desta forma a CEF aceita e libera as parcelas de cada etapa? Pois meus pedreiros não são registrados.

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    1. Ola Isaias,
      Você pode pagar mensalmente ou então optar por pagar tudo na regularização quando for solicitar a CND para poder levar ao cartório para fazer a Averbação e etc.

      Lembre-se que para construções com "até" 70m2 vc está isento de recolher este valor.

      Abraço!

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  9. Geraldo, parabéns pelo blog.
    Sou um pequeno construtor e recentemente conclui uma construção de uma casa que já foi vendida. Considerando que não paguei INSS durante a obra e que aqui no RJ não é mais necessário apresentar a CND do INSS para registrar o habitese, que problemas posso ter se não pagar o INSS da obra ?
    Posso ter problemas em futuras construções/vendas? Posso ter meu CPF bloqueado para alguma operação futura?

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    1. Olá Amigo, você até pode conseguir o Habite-se sem ter apresentado a CND, pois este documento é emitido pela prefeitura. Porem, vc não vai conseguir Averbar a Construção no cartório sem a CND. Caso o cartório faça a averbação sem a CND(o que não poderia), vc não conseguirá efetuar a transferência da Escritura em caso de venda se houver pendencias com o Receita Federal. Não haverá bloqueio de seu CPF. Porem, com o passar dos anos a receita pode pedir explicações sobre este fato a você.

      Abraço!

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  10. Comecei ontem a leitura do blog, e vou ler cada linha de cada tópico, porque é simplesmente sensacional. Muito mais esclarecedor que qualquer agência CEF, representante, etc. Inclusive deixei um comentário no post anterior muito bem respondido. Mais uma vez parabéns. Outra dúvida que surgiu é: ao contratar a construtora e solicitar o vínculo dos funcionários ao CEI da obra, poderei ao final abater o INSS recolhido pela construtora do INSS da minha obra, certo? Isso será feito automaticamente pelo INSS ou terei que apresentar as guias recolhidas para obter o desconto?

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    1. Ola desculpe pela demora.

      Sim, vc deve solicitar para a construtura mensalmente uma cópia dos recolhimentos dos profissionais que trabalharam na sua obra. Se a empresa estiver fazendo tudo certinho vc não terá problema, pois tudo estará vinculado a sua matricula CEI. Mas fique atento com isso, peça informações para a sua construtora a respeito.

      Abraço!

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    2. Geraldo, eu já vi pessoas esperando a dívida com o INSS caducar (parece que acontece em 5 anos) para depois fazer a averbação no cartório. Você sabe me dizer se a caixa pede a averbação para liberação da última parcela do financiamento?

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  11. Muito bom o post Geraldo parabéns, minha dúvida é que estou tentando o financiamento usando a renda junto com minha noiva (o terreno já está no nome dos 2) será que posso fazer a CEI somente no meu CPF? Saberia me dizer sobre isso?

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    1. Ola Regis, é exatamente assim que acontece. Na sua matricula CEI constará apenas um CPF, que poderá ser o Seu ou o de Sua esposa.

      Abraço!

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  12. Boa tarde, primeiramente quero parabeniza-lo pelo blog, estou com um pequeno impasse, gostaria de fazer como você orientou acima, paga uma quantia x para liberar minhas etapas, porém quando vou ao INSS para gerar o Guia de Recolhimento do INSS da minha CEI, eles falam que é apenas o escritório de contabilidade que pode gerar a guia para CEI, e ao ir no escritório me falam que para gerar a guia, antes preciso contratar os funcionários. Na caixa ninguém sabe me dizer o que fazer, estou totalmente perdido, pois se for necessário contratar o pessoal da obra vai ficar apertado pagar fgts e inss. A Duvida é como devo falar aos funcionários do INSS, para que estes entendam o que preciso, que é essa guia de recolhimento de um valor "X" para a minha construção?

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    1. Amigo não é necessário "gerar" a guia, eu basta que você tenha o numero da Matricula CEI e saiba o que informar nos campos que possuem valores fixos. Eu postei neste blog como você pode fazer para pagar seu INSS diretamente de seu homebanking.

      Caso vc não possa arcar com os custos do processo de registro de todas as pessoas de sua obra, vc pode fazer o acerto ao termino dela sem problemas.

      O banco exige apenas uma cópia simples do recolhimento.

      Abraço!

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  13. Amigo, boa tarde. Parabéns pelo Blog ele é muito esclarecedor. Mas ainda tenho uma dúvida, os pedreiros contratados por empreita, pode ser contribuintes facultativos do INSS e eu recolher os valores para eles? NO caso do pedreiro ter ME empresa com faturamento de até 60 mil por ano, como faria?

    agradeço imensamente

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    1. Amigo, para efeito de regularização de sua obra no financiamento, você pode optar por fazer a regularização total ao termino da obra, quando for emitir a CND. Para não ter problemas no financiamento, vc pode fazer o recolhimento no valor mínimo, conforme já expliquei num outro tópico. Caso a mão de obra que vc tenha contratado, já faça o recolhimento, basta você pedir para eles vincularem o pagamento no numero de sua Matricula CEI, que já vai automaticamente para sua obra perante os olhos da Receita. Peça a ele uma cópia do recolhimento.

      Abraço!

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  14. Geraldo, seu blog é excelente, parabéns!!! Peço tbm sua ajuda para esclarecer e me orientar no seguinte contexto: Iniciei a obra (estou na fundação) e agora vou financiar a construção pelo Santander. O banco exige o certificado de matricula de obra junto ao INSS, porém não obriga a contratação dos empregados ou pagamento do FGTS. Apenas o recolhimento do INSS para averbação do imóvel no final da obra e alienação em nome do banco. O mestre de obra que contratei (como pessoa física) possui 11 empregados que fazem rodízio nas obras de casas e prédios, conforme cada etapa da construção. Ele disse que faz o recolhimento dos empregados que trabalham com ele, porém, não tinha lido seu blog e não conhecia nada sobre o assunto. Diante do exposto, qual seria a sua orientação?

    Desde já agradeço sua atenção.
    Abraço!

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    1. Ola Elton, já que ele faz o recolhimento, passe para ele o numero de sua Matricula CEI, e peça para ele vincular este código no canhoto de recolhimento. Peça uma cópia do recolhimento e anexe nos documentos que vc deverá entregar mensalmente a sua agencia.

      Abraço!

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  15. Bom dia Geraldo,

    Graças a Deus encontrei algo esclarecedor sobre este assunto. Porém eu gostaria de saber, qual é o calculo que a RFB faz, para saber ao término de obra, o valor de INSS a ser pago.

    Cordialmente,

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  16. Boa noite Geraldo, continuo lento seus posts e somente hoje fiz o cadastro da CEI, pois tinha ido na caixa e faltou documentos do Engenheiro e peguei hoje também, porém um dúvida é que no cadastro da CEI tem um campo "Dados da Obra - ART/CREA" porém com 9 dígitos, e tanto o número do ART e do CREA que tenho em mãos tem mais de 9 dígitos, você passou por esse problema?

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  17. Olá Geraldo, Parabéns pelos conhecimentos sobre o assunto. Estou construindo uma pequena casa popular, com 57 m2. Onde eu encontro informaçoes a respeiro da isencao do recolhimento do INSS, por ser menor que 70m2, como citado em uma de suas respostas acima? grato

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  18. Olá Geraldo, também gostei muito do seu blog, parabéns, muito esclarecedor.
    Tenho uma dúvida, vc disse que imóveis até 70 m2 são isentos do recolhimento do inss para averbação. Esses 70 m2 são tanto para imóveis para a própria pessoa que constrói morar, quanto para o empresário que constrói casas até 70 m2 para venda? Ex: uma pessoa constrói 3 casas por ano para venda com até 70 m2 (para venda por financiamento pela CEF). Mesmo que seja para venda, se cada uma tiver até essa metragem não pagará nada de inss para averbar?
    muito obrigada pela orientação desde já.

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  19. Geraldo tenho uma pequena Construtora, fiz um contrato com o cliente e estamos pagando o INSS vinculado ao C.E.I dele e não nosso, só que ele esta retendo 11% da nota fiscal, isto é certo? na minha opinião estamos pagando duas vezes o mesmo C.E.I uma na guia de INSS e outra na retenção que ele
    ,esta dizendo. já estamos no prejuízo por causa desta confusão no recolhimento.
    Qual o procedimento correto?
    Rubens Machado - 08-maio de 2014

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  20. Estou fazendo uma obra, financiada pela caixa, o contador me deu uma guia de recolhimento de inss para pagar, preciso registrar o empregado?

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